銀行が推奨する住宅ローンは本当にいい住宅ローンなのか？

「10年固定」は本当に“固定金利”なのでしょうか？

銀行のパンフレットに書かれている
「10年固定」という文字。

この表記を見て、
「これは固定金利の商品なんだ」と
思ってしまう方も多いのではないでしょうか？

また、あなたが銀行の窓口に一見客として訪れた場合、
基本的に勧められる住宅ローンは、

・3年固定
・5年固定
・10年固定

といった“当初期間固定型”の商品です。

しかし、まず理解しておかなければならないのは――
これらは実は「変動型」のカテゴリーに属する商品である
という事実です。

おはようございます。
Tsumugu Houseの新内です。

✔ 「固定」と書いてあっても、ずっと固定ではない

当初期間固定型は、名前の中に「固定」という言葉が入っていますが、
借入期間中ずっと金利が固定されるわけではありません。

固定期間が終了すると、

・同じ商品を継続するのか
・変動型に切り替えるのか

を選択する必要があります。

つまり、いずれにしても
固定期間終了後に金利は再設定される
ということです。

そして当然ながら、
その時点の金利によっては
返済額が上がる可能性があります。

だからこそ、
「銀行がすすめてくれたから」という理由だけで選ぶのではなく、
将来の金利上昇リスクまで理解したうえで選択することが重要なのです。

✔ 当初期間固定型の最大の注意点

特に理解しておくべきポイントは、

「返済額アップに上限がない」

という点です。

一般的な変動型住宅ローンには、
返済額の見直しルールがあり、
増加幅は最大125％までといった制限があります。

しかし、当初期間固定型には
このような上限ルールがありません。

未払い利息が発生しない代わりに、
返済額が一気に大きく増える可能性があるのです。

例えば――

当初の返済額が80,000円だった場合、
40％上昇すると、

80,000円 × 1.4 ＝ 112,000円

となり、
一気に月32,000円もの増額になる可能性があります。

✔ 優遇幅の縮小という“見えにくいリスク”

当初期間固定型は、

・当初の固定期間中は優遇幅が大きい
・固定終了後は優遇幅が縮小する

という仕組みが一般的です。

例えば次のようなケースです。

店頭表示金利：2.8％
当初3年間の優遇幅：▲2.0％
→ 適用金利：0.8％

▼3年後

店頭表示金利：2.8％
優遇幅：▲1.3％
→ 適用金利：1.5％

この場合、市場金利が上昇していなくても、
優遇幅の縮小だけで0.7％前後金利が上がることになります。

さらに市場金利が上昇すれば――

店頭金利が
2.8％ → 3.8％ になれば適用金利は約2.5％
2.8％ → 4.8％ になれば適用金利は約3.5％

という可能性も出てきます。

✔ 実際の返済額で見てみましょう

借入3,000万円
35年・元利均等返済
ボーナス返済なし
当初3年間金利0.8％

この場合、当初の返済額は約78,000円です。

▼3年後（市場金利変動なし・優遇幅縮小のみ）

適用金利1.5％
→ 約86,500円
上昇率：約11％

▼市場金利が1％上昇した場合

適用金利約2.5％
→ 約99,000円
上昇率：約27％

▼市場金利が2％上昇した場合

適用金利約3.5％
→ 約113,000円
上昇率：約45％

月35,000円以上の増額です。

✔ 「そんなに上がらない」は本当に安全か？

「そんなに金利は上がらないでしょ」

そう思いたくなる気持ちは分かります。

ですが、
将来金利が動かない保証はどこにもありません。

だからこそ、

・メリットだけを見るのではなく
・デメリットも理解し
・最悪のケースも想定する

この姿勢が必要です。

住宅ローンは、
家そのもの以上に人生に影響を与える金融商品です。

後になって「知らなかった」とならないように、
契約前にリスクまで把握しておくことを、
強くおすすめします。

それでは…。