ニュース

2019/12/6

もしあなたが、
住宅ローンに対する知識がほとんどない状態で、
一見客として銀行の窓口に行ったら、
固定期間選択型の住宅ローンを銀行からすすめられるでしょう。
3年固定、5年固定、10年固定という風に、
当初一定期間のみ金利が固定された商品ですね。

おはようございます。
株式会社ミズシマの新内です。

この商品は、固定と記載されているものの、
借入期間中ずっと固定というわけではなく、
3年、5年、10年といった当初の期間満了後には、
その時点の金利で、もう一度固定期間選択型にするか？
あるいは変動金利型に切り替えるか？
を選択するようになります。

それゆえ、銀行側がすすめてくれたからと
安易にその商品を選択するのではなく、
以下のリスクを理解した上で、
選ぶようにすべきなのですよね。

まず、この固定期間選択型商品は、
金利上昇時の返済額アップに天井がありません。
前回お伝えした変動型であれば、
増額率を25％までに抑えるというルールがあるのですが、
この固定期間選択型にはそのルールがないということです。
それゆえ、未払い利息の発生リスクはないものの、
その反面、総額率が30％、40％になる可能性があったりします。

また、この商品の多くが、
当初の期間中だけ
金利の引き下げ幅が大きくなっているのに対し、
逆に、金利見直し後は、
金利の優遇幅が縮小されるようになっています。

例を挙げるとこんな感じです。

店頭表示金利：2.95％
当初3年間貸出金利：0.505％
（店頭表示金利より2.445％金利が低い）

↓（3年後）

店頭表示金利：2.95％
金利優遇幅：1.85％
4年目からの貸出金利：1.1％（2.95％ー1.85％）

といった感じですね。
つまり、市場の金利が全く上がってなかったとしても、
無条件で金利が0.6％上がってしまうというわけです。

これだけでも、手痛い返済額アップになるのに、
さらに市場の金利まで上がってしまったとしたら？

もし、店頭標準金利が、
2.95％から3.95％となれば、
3年経過後の貸出金利は2.1％になってしまうし、
4.95％になってしまったとしたら、
3年経過後の貸出金利は3.1％にもなってしまう・・・
というわけなのですが、
これらを実際の数字に当てはめてみると、
以下のような結果になります。

借入3000万円、35年元利均等払い、ボーナスなし、
当初3年間の金利0.505％で試算

この場合、当初3年間の毎月の返済額は、
77,875円となるのですが、
3年後は、もし金利が全く上がってなかったとしても、
適用金利が1.1％となるため、
返済額は85,388円となり、
返済額の上昇率が9.6％ということになります。

では、もし金利が1％上がってしまったとしたら？
この場合、3年経過後の適用金利は2.1％となり、
返済額は98,874円となります。
返済額の上昇率は27％ですね。

続いて、もし金利が2％上がってしまったとしたら？
この場合、3年経過後の適用金利は3.1％となり、
返済額は113,530円となります。
返済額の上昇率は、なんと！？45.8％です・・・

いかがですか？
いやいや、そんなに金利が上がるはずはないでしょー
多くの方がそう思われるかもしれません。
しかし、絶対という言葉は存在しないので、
このようなリスクをも理解した上で選ぶ必要があります。

後から気が付いて、
取り返しがつかない状況にならないためにも、
正しい知識を身につけた上で
住宅ローン選びを行っていただければと思います。

それでは・・・。