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2019/12/03

変動金利型の住宅ローンは、
市場の金利に応じて適用金利が変わる仕組みになっており、
金利が上がった場合は、
これに連動して返済額が増えることになります。

ただ、頻繁に返済額が変わってしまうとなると、
返済計画が非常に立てにくくなるため、
変動金利型の住宅ローンは、金利が上がったとしても、
5年間は返済額が変わらないようになっているし、
もし5年後に金利が上がってしまったとしても、
増額率の上限を25％と決めています。

おはようございます。
株式会社ミズシマの新内です。

と、ここまでの説明であれば、
もし金利が上がってしまったとしても、
5年間は返済が安定しているわけだし、
5年後の見直しの時も、
1.25倍以上の返済額にはならないのだから、
それほど大きなリスクがないのじゃないか？
と考えてしまうかもしれません。

ですが、これを数字化して考えてみると、
とてつもなく恐ろしい現実が見えてきます・・・
では、この恐ろしさを、
シュミレーションしていってみましょう。

あなたが借入れする住宅ローン金額を3000万円、
金利1％、35年返済の元利均等支払い、ボーナス返済なし、
として計算してみますね。

この条件の場合、毎月の返済金額は84,765円となります。
そして、2年間この金利のまま変わらず返済していったとしたら、
2年後の利息の計算は、
28,553,730円（残高）×1％÷12ヶ月＝23,794円
ということになります。

ということは、返済額の84,765円から23,794円の利息を
差し引いた60,891円が元金ということになります。
つまり、金利上昇さえなければ、
25回目の返済では、元金が約6万円減るということになります。

しかし、もし金利が上がってしまったとしたら？？？

ちょっと極端ですが、
2年後の金利が3％になってしまったとして、
シュミレーションしてみると、その金利額は、
28,553,730円（残高）×3％÷12ヶ月＝71,384円
になってしまいます。

となると、返済額が84,685円のまま変わらないため、
減っていく元金の額は、
84,685円から71,384円を差し引いた
たった13,301円ということになってしまいます。

つまり、せっかく返済しても、
金利上昇のせいで元金が全く減っていかない・・・
という状況を引き起こしてしまうというわけです。

また、3％ならまだ元金が減っていますが、
これが4％となってしまったとしたら、
28,553,730円（残高）×4％÷12ヶ月＝95,179円となり、
利息が毎月の返済額を上回ってしまうことになります。

となると、元金が全く減らないどころか、
逆に、未払い利息が積み重なっていってしまうことになります。
84,685円から95,179円を差し引いた10,494円の未払い利息が・・・

もし、この状態が残り3年間続いたとしたら、
10,494円×36ヶ月＝377,784円もの
未払い利息が積み重なってしまうということですね。

もちろん、今の市場の流れを見ている限りでは、
住宅ローン金利が一気に2％も3％も
上がることは考えにくいわけですが、
過去に遡れば、1年の間で2％上がったこともあれば、
2年の間で3％上がったこともあるため、
絶対に可能性がゼロだとは言えません。

ですから、この事実もしっかり理解した上で、
変動金利は選ぶようにしていただければと思います。

それでは・・・。