全改装と建替え

【実家の古い家、直す？建て替える？】

金額・構造・将来性から考える、判断のヒント

こんにちは。
岡山で建築家と建てるデザイナーズ住宅を手がけている
Tsumugu House（ツムグハウス）の新内です。

建築費の高騰が続く今、
「土地を買わずに実家の土地で家を建てる」という選択肢が
とても現実的になってきました。

そんな中で、

「使っていない古い家があるけれど、建て替え？それともリノベーション（全改修）？」

と迷われる方が多くいらっしゃいます。

今回はこの2つの選択肢を**“金額面”を軸に比較しながら、
どう判断すべきか**についてお伝えしたいと思います。

✔ まず押さえておきたい前提：「地盤調査」ができるかどうか

• 建て替え（新築）の場合
  　→ 法律により必ず地盤調査を実施
  　→ 必要であれば地盤改良費用が発生（50〜100万円前後）
• **全改修（フルリノベ）**の場合
  　→ 基礎を残すため、地盤調査は基本できない
  　→ 改良工事が不要で、その分のコストはカットできる

ただし、**見えないリスク（地盤の傾き）**が残る点には注意が必要です。

✔ 解体費の違い：実は大きな差はない？

• 全壊する建て替え：効率よく重機で一気に解体可能
• 全改修：柱・梁など構造材を残しつつ壊すため、手間がかかる

処分量は少なくなるものの、職人の手間賃が増えるため、
解体費用は案外それほど変わらないケースも多いです。

✔ 建築費は安くなる？ → 部分的にYes、ただし注意も必要

全改修の場合：

• 構造材を一部再利用できるため、木材費用は削減
• ただし、多くの古い家は「布基礎（立ち上がり基礎）」のため、
  　→ 地面からの湿気対策にベタ基礎化が必要になることが多い
  　→ 家の下にある余分な土の搬出や追加の基礎工事が発生
  　→ 間取り変更があれば追加の基礎も必要

これらを含めると、新築とほぼ同等の費用になるケースも珍しくありません。

✔ 結論：建て替えと大差ないなら、どちらを選ぶべき？

金額だけで見ると、
全改修＝新築とそれほど変わらないというのが実情です。

そのため、

• 間取りを大きく変えたい
• 耐震性能や断熱性能をしっかり高めたい
• 長期的な安心・快適さを優先したい

という方は、思い切って「建て替え」をおすすめしています。

✔ 見逃せないリスク：「家が傾いていないか」を必ず確認

古い家で最も注意が必要なのが**“地盤の傾き”**です。

• 昔の家は、現在のようなベタ基礎ではなく、
  　→ 軟弱地盤の影響を受けやすい「布基礎」構造が主流
• 長年の荷重で、家が傾いている可能性があります

✔ チェックポイント：

• 床や柱の傾きが感じられないか？
• 基礎にクラック（ひび割れ）やズレがないか？

これらの症状がある場合は、基礎ごとやり直す必要があるため、
建て替え一択になります。

✔ まとめ：「家の状態」と「コストバランス」で冷静に判断を

• 思い入れがある場合は全改修も一つの選択肢
• ただし、構造補強や基礎改修まで考えると新築と同じくらいかかる
• 家の傾きや地盤リスクがある場合は迷わず建て替えを
• 中途半端なリフォームで後悔しないように

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Tsumugu Houseでは、
「実家の敷地に家を建てたい」というご相談を多数いただいており、
建て替え・全改修・土地の調査まで含めてトータルでご提案しています。

ご家族の思いと資金計画を両立させながら、
後悔のない選択を一緒に考えていきましょう。

それではまた。

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Tsumugu House（ツムグハウス）
代表：新内 芳之