ブログ
2025.05.14
古い家が建っている土地の注意点
【要チェック】
古家付き土地を購入するときの注意点と見落としがちなポイント
こんにちは。
岡山で建築家とつくるデザイナーズ住宅を手がけている、Tsumugu House
（ツムグハウス）の新内です。
岡山で家づくりをする際、「土地探し」が最初の大きなハードルになります。
なかなか希望のエリアで土地が見つからず、**「古い家が建っている土地」**も検討候補に入れざるを得ない、という方も多いのではないでしょうか。
今回はそんな**“古家付き土地”を検討する際に知っておきたい注意点**について、わかりやすく解説していきます。
■ なぜ古い家を残したまま売られているの？
まず最初に、売主が「古家を解体せずに売る」2つの理由を押さえておきましょう。
✅ 理由①：解体費用をかけたくない
古家を解体して更地にすると、その費用を先に負担しなければなりません。
売れるかどうかわからない状態では、出費を避けたいというのが売主側の本音です。
✅ 理由②：固定資産税が安くなる
実は建物が残っていると、固定資産税が最大6分の1に軽減される仕組みがあります。
たとえば評価額が180,000円の土地なら、建物があるだけで30,000円まで減額されるというわけです。
✔ 古家付き土地を購入する際の5つのチェックポイント
では、実際にそのような土地を検討するとき、どんな点に注意すべきでしょうか？
① 境界やブロック塀の状態
見落としがちですが、境界ブロックや基礎の劣化・傾きは要注意です。
- 基礎ごと傾いている場合 → 一度すべて解体・新設が必要
- ブロックだけで済むと思っていたら想定外の費用が…
② 水道管の引き込み状況
古い家では、上水道の仕様にも注意が必要です。
- 地下水のみ使用 → 新たに水道引き込みが必要
- 古い引き込み → 現行基準に合わなければやり直しが必要
これだけで数十万円の追加費用になるケースもあるため、事前調査は必須です。
③ 地盤の強度は「調査必須」
「古家が建っていた＝地盤が強い」と思われがちですが、それは大きな誤解。
- 昔は地盤調査なしで建てられていた
- 実際に地盤が弱くても、家が建っている場合もある
現在は地盤調査が法律で義務化されています。
前の建物があるからといって、油断せずにしっかり調査を行いましょう。
④ 周囲の建物の築年数にも注目
古い家が残っているということは、周囲も同年代の建物が多いエリアである可能性が高いです。
これが意味するのは…
シロアリのリスクが周辺に潜んでいる可能性がある
⑤ 解体後の「費用」も見積もっておく
古家付き土地は、土地価格が安く感じられることが多いですが、
- 解体費用
- 境界工事
- 水道引き直し
などを含めて考えると、結果的に更地と大差ない費用になることも。
見た目の価格だけで判断せず、トータルコストで比較することが大切です。
✔ まとめ：古家付き土地は「確認力」で価値が変わる
古い家が建っている土地には、価格面だけでなく、
- 設備・境界・地盤といった“見えない部分”の確認
- 解体・インフラ整備の追加コストの把握
- 周辺環境から見える将来的なリスク判断
といったさまざまな視点でのチェックが必要です。
Tsumugu Houseでは、土地選びのご相談段階から、
「その土地でどんな家が建てられるか」
「コストや将来性に問題はないか」
といった点も一緒に確認・ご提案させていただいています。
岡山で土地探し中の方、
もし古家付き土地のことでお悩みのことがあれば、お気軽にご相談くださいね。
それではまた。
—
Tsumugu House（ツムグハウス）
代表：新内 芳之
