農地に家を建てる場合の注意点

【実家の土地、使える？】

農地を宅地に変えて家を建てる際の注意点と費用の話

こんにちは。
岡山で建築家と建てるデザイナーズ住宅を手がけている
Tsumugu House（ツムグハウス）の新内です。

近年、建築費の高騰が続いています。
コロナ前と比べて建築費が30％以上上がっており、さらに資材価格も右肩上がり…。

そんな背景から、

「土地代を抑えられないか…」
「実家の田や畑を活用できないかな？」

とご相談をいただくことが増えてきました。

特に土地代だけで1,000万円前後のコストがカットできる可能性があるとなると、それは大きな魅力ですよね。

■ でも、農地をそのままでは家は建てられない

実際は、

• すでに古家がある土地を解体して使う
• 実家の農地（田んぼや畑）を造成して使う

このどちらかになることが多く、今回は後者＝農地を造成して家を建てるケースについて、注意点と費用の目安をお伝えします。

✔ まずは“地域区分”を確認しよう

農地といっても、どこでも家が建てられるわけではありません。
特に確認が必要なのが、

✅ 「市街化調整区域」かどうか

この区域は農業を推進する地域に指定されており、原則として家を建てることはできません。

✅ 「農業振興地域」に含まれているかどうか

この区域に含まれている場合は、まずその地域から“除外申請”が必要。

• 年2回の受付
• 申請〜許可までに半年以上かかることも

つまり、最短でも8ヶ月〜1年近く造成に着手できない可能性があります。
「すぐ建てたい」という方にとっては大きなハードルです。

✔ 宅地化にかかる費用の目安

農地を宅地に変えるには、次のような費用が必要になります。

① 申請・測量・分筆関連費用

• 行政書士や土地家屋調査士への報酬
• 測量や図面作成を含めて
  ➡ 50万円前後

② 水道の引き込み工事

• 水道加入金＋引込工事費
  ➡ 約50万円
  ※前面道路に水道がなければ、100万円単位の追加費用が発生する可能性もあるので、市役所での事前調査が重要です。

③ 造成工事費

• 擁壁や基礎工事
• 表層土の除去＋処分
• 新しい土の搬入
  ➡ 造成面積 × 3万〜4万円／坪

【例】
60坪の場合：180〜240万円
80坪の場合：240〜320万円

✔ 合計でどのくらい必要？

ケースにもよりますが、
農地を宅地に変えて家を建てるには、
おおむね300万〜400万円前後を想定しておくと安心です。

土地を“タダ”で使えるように見えても、こうした隠れた費用は意外と大きいんですね。

■ 農地活用は、早めの相談がカギ！

とはいえ、土地代をまるごとカットできる可能性はやはり大きく、
「実家の田んぼや畑を使えるかも…」という方は、検討する価値は十分にあります。

その際は、ぜひ以下のポイントを早めにチェックしておきましょう。

• 地域区分（市街化調整区域／農業振興地域）
• 水道の有無と引き込み距離
• 造成の難易度と地形
• 所要期間と希望時期とのギャップ

✔ まとめ

実家の農地を活用して家を建てるには、

• 法的な手続き
• インフラ整備
• 造成工事
  など、通常の土地購入とは異なるポイントが多々あります。

でも、事前の調査と計画をしっかり行えば、
土地代を抑えて“希望のエリアで家づくり”ができる可能性がぐっと広がります。

Tsumugu Houseでは、こうした農地転用や実家活用に関するご相談も随時承っています。
「これって建てられるの？」「いくらぐらいかかりそう？」
といった段階からでも、お気軽にお声かけください。

それではまた。

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Tsumugu House（ツムグハウス）
代表：新内 芳之